执行异议补充意见
购买集资房未过户但已占有和足额付清购房款的执行异议
异议人：汤某某，女，1971年2月11日出生，汉族，住桂林市叠彩区某某小区某某栋，公民身份号码：45*************。
申请执行人：温某某，女，1980年4月29日出生，汉族，住桂林市某某区某某路，公民身份号码：452323************。
被执行人：黄某某，女，1974年6月26日出生，汉族，住桂林市叠彩区某某路某某号，公民身份号码：430104*************。
被执行人：汤某生，男，1973年2月26日出生，汉族，住桂林市叠彩区某某路某某号，公民身份号码：452322***************。
异议人汤某某就申请执行人温某某与被执行人黄某某、汤某生民间借贷纠纷执行一案提出执行异议，2023年11月15日召开听证会后，针对申请执行人温某某的听证答辩，特书面补充如下意见，望法庭采纳。
一、异议人汤某某与被执行人黄某某签订的《房屋买卖合同》并非是无效合同。
没有产权证的房屋买卖合同并非必然无效。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，那么没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗？并非如此，首先，房地产管理法规定的属于行政管理性质的规定，违反了该条规定并不必然导致合同无效；其次，房地产权属证书是拥有所有权的证明，没有房产证就意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分，但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分，也即本案被执行人黄某某办好房屋权属证书后，就属有权处分，房屋买卖合同也即生效。
另外，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题》司法解释一第9条也规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
还有，《中华人民共和国民法典》第二百零九条也规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，该规定也仅仅规定未经登记是不发生效力，并非规定是无效。
因此，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效，案涉房屋合同已经成立，只是未生效而已。
二、异议人汤某某所购买的是集资建房，并未禁止对外出售。
异议人汤某某向被执行人黄某某所购买的是全额集资建房，并非是申请执行人温某某所辩称的经济适用房，经济适用房一般实行行政划拨免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价的特殊住房，其不同于全额集资建房，申请执行人温某某依据经济适用房的有关规定来约束全额集资建房，很显然是适用法律错误。
三、异议人汤某某不存在与被执行人黄某某恶意串通损害申请执行人温某某合法权益的行为。
异议人汤某某是2010年5月3日与被执行人黄某某签订房屋买卖合同，而申请执行人温某某是从2010年10月26日才开始与被执行人黄某某发生民间借贷关系，房屋买卖发生在前，民间借贷发生在后，异议人汤某某不可能预知申请执行人温某某会发生民间借贷，也就不存在与被执行人黄某某恶意串通损害申请执行人温某某合法权益的行为。
四、异议人汤某某通过房屋买卖所获得的权利能够排除申请执行人温某某的金钱债权执行。
第一、案涉房屋至今尚未办理房屋权属证书，法院也不能采取拍卖变卖等执行措施，一旦该房屋办理好了房屋权属证书，异议人汤某某与被执行人黄某某的房屋买卖合同也即生效，该生效的效力作用于合同签订之日，也就是自2010年5月3日起生效，该合法有效的书面房屋买卖合同早于民间借贷发生之前，早于法院的查封之前。
第二、通过邻居出具的证言、居委会出具证明，以及异议人汤某某交纳的电费凭证，都可以证实异议人汤某某自2010年5月3日签订房屋买卖合同之日起，就入住了案涉房屋，也即在法院查封之前已经合法占有该案涉房屋。
第三、通过银行转账或者银行存款单据，以及被执行人黄某某出具的收据，可以证实异议人汤某某已经足额支付了购房款，申请执行人温某某认为该付款系其他资金往来，但其没有提供证据予以证实。
第四、非因异议人汤某某的自身原因未办理过户登记。案涉房屋是某某银行桂林分行的职工全额集资建房，至今尚未办理好房屋权属证书，集资建房协议也约定由某某银行桂林分行负责办理房屋权属证书，因此，案涉房屋尚未办理房屋权属证书的责任不在于异议人汤某某自身原因。
综上分析，本案现有证据能够证明异议人汤某某符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，享有足以排除对涉案房屋查封执行的权利。
此致
叠彩区人民法院
异议人：
2023年 11 月 20 日
