楼主 发表于 2012-02-23 08:16:08
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摘要: 一、一般租赁合同与特殊租赁合同的－【桂林律师网-桂林律师事务所-桂林律师宋正发】－法律适用 《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。”这 ...
《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。”这里所称的租赁，仅仅是一般的租赁关系。但是，租赁合同实际上也有多种类型，如以法律关系的不同可以区分为融资租赁、预租、包租等；以标的物的不同又可以分为动产租赁、不动产租赁等；动产租赁也会根据标的物的不同而分为飞机（飞行器）的租赁、船舶租赁、汽车租赁等。不同类型的租赁合同，在不同的案件中，其法律适用往往也会有所不同。
在《合同法》有明确规定的情况下，融资租赁已经成为一种独立的有名合同，应直接适用《合同法》的规定；《合同法》没有明确规定，而一般租赁合同有规定，且与融资租赁合同的特点相符合的，也可以适用《合同法》关于一般租赁合同的规定；其他特殊租赁，如船舶租赁、海商法等法律对其有特别规定时，应首先适用海商法之规定。对于审判实践中出现的一些新类型的租赁合同，如预租合同、包租合同以及预租和包租结合在一起的预包租合同，原则上说，处理时一般要先看当事人的约定。当事人有约定的，一般按照当事人的约定处理；当事人约定不明确或者其约定被确认无效时，如果与租赁和呕吐那个的情况类似，也可以适用租赁合同的一般规定。
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二、租赁合同与类似合同的区别
（(___)一）租赁合同与借用合同的区别
租赁合同与借用合同最直接的区别就是租赁合同是有偿的，而借用合同则是无偿的。租赁合同是双务合同，合同对于出租人和承租人双方来说，都是有偿的。而借用合同虽然也是对物的使用收益，并于使用之后返还给借出人，但借用人属于无偿使用，属于单务合同的范畴。基于有偿与无偿的不同，合同当事人的权利义务关系也将略有差异。如基于合同的有偿性，租赁合同的出租人要对租赁物的瑕疵承担完全的担保义务、对租赁物承担维修和保养的义务等；而出借人则仅仅在因故意或者重大过失，而未将借用物存在的瑕疵告知借用人时，才需要对借用人在使用借用物时因此而遭受的损失承担赔偿责任。
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（二）租赁合同与买卖合同的区别
在租赁合同中，合同的订立是以出租人提供租赁物，由承租人对其使用、收益为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用收益权，而非租赁物的所有权。而买卖合同中出卖方转让的是标的物的所有权，买方支付对价的目的也是为了获得标的物的所有权。这是买卖合同与租赁合同的根本区别。但融资租赁合同则是在某种程度上将买卖和租赁的某些法律特征进行了结合，因此不能以此标准来判断融资租赁合同与买卖合同的区别。
（三）租赁合同与借贷合同的区别
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租赁合同承租人不能当然的取得财产的所有权，其性质为转移物的使用收益权的合同。借贷合同则不仅包括对物的使用收益权，还包括对物的处分权。借贷合同的借用人是以对借贷物进行消费为目的，进而对该物自由的支配，并于其后以相同数量、种类、品质的物返还给贷与人。另外，在租赁关系中，承租人对于租赁物没有处分权，他的债权人不能将租赁物作为自己债权的标的，主张以租赁物清偿其债务；在承租人破产之时，其租赁物也不能列入破产财产之内，其债权人不得要求承租人以此清偿债务。而在借贷场合则不然，因为借贷人业已取得贷与物之所有权，贷与物成为借用人财产整体中的一部分，债权人请求其一贷与物偿债，应属合理。
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（四）租赁合同(___si _zu lin he tong)与保管合同的区别
一般情况下，租赁合同与保管合同是不会混淆的。租赁合同的标的是对特定的物的利用，而保管合同的标的则是保管行为的实施，两者的对象一为物、一为人的行为。但是，这只是理论上的抽象归纳，实践中，由于许多保管行为都是在特定的地点和空间内实施的，是通过对特定空间、器具，如保管箱等的利用来达到保管的目的的，因此，有时两者的界限并非始终清晰。
如顾客在超市购物时，超市提供了自住寄存柜，原告在准备提取器寄存的物品时发现物品已经不见了，因此要求超市承担赔偿责任。而超市则抗辩称其与原告之间仅为借用关系，而非保管关系，因此，不应当承担责任。本案的合同性质，就成为案件争议的关键。－【桂林律师网-桂林律师事务所-桂林律师宋正发】－法院认为，就寄存物品而言，超市与顾客之间形成的是借用关系。主要理由是：（1）超市无法对原(_chao1 shi4 wu2 fa3 dui4 yuan2)告物品进行控制占有，不符合保管合同保管物转移占有的特征。一方面，自助寄存柜与传统的人工寄存有本质的不同，人工寄存中，超市工作人员尽管不一定知晓寄存物品的具体情况，但是至少知道寄存与否；而自助寄存柜完全是自动的，超市工作人员对寄存与否并不知晓，对寄存了何物品更是不知情，因此无法实现控制占有。另一方面，超市无法对自助寄存柜内所存放的物品进行直接管理，不能未了管理方便将该物品随意移至另一箱柜或其他地方，未有特定事由及未经特别程序，超市物权打开存放有原告物品的箱柜。（2）原告控制自助寄存柜，从而实现对借用物的占有。原告可以按照自己的意愿随时激活自助寄存柜，并存放入体积适中、不限件数的物品，而且可以在不通知超市的情况下随时随意取走存放物品。（3）自助寄存柜产生的密码条应认定为超市借用给原告自助寄存柜的凭证而非超市向原告出具的保管凭证。因为对于同一箱柜而言，每天将随机产生成百上千的一次性密码条，而且顾客取出物品后，密码条并未回收。如将密码条认定为保管凭证则无法判断几顿物品是否已经取走。因此，超市仅是临时性的出借自助寄存柜给原告用于存放物品，双方形成的是借用合同关系。在缔约过程中，顾客硬币投入是要约，突出密码是承诺，交付密码条石标明超市将借用关系的标的物即自助寄存柜交付给顾客。法院也援引 史尚宽先生对于银行保管箱性质的论述作为佐证，史尚宽提出：“其性质为租赁抑或为寄托，甚有争论。其仅供物质搁置空位，唯就其开闭为协力者，应解释为租赁。”通常露封保管为寄托，保管箱放置物品为租赁。”而本案中的自主寄存柜与银行保险箱相比，所放置物品不但非露封，连开闭也不需要协力，因此更不宜认定为保管合同。
三、租赁合同的期限把握
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（一）不定期租赁
租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。对于不定期租赁来说，由于其期限不固定，所以当事人双方随时均可终止合同。只不过为了照顾承租人的额利益及租赁合同的特点，一般也要求终止合同的出租人应当给承租人一个宽限期。
（二）定期租赁
定期租赁由明确的租赁期限，对此法律一般都有最高期限的限制。如果当事人约定的期限超过法定期限的，租赁期要缩减到法定最高期限以内。《合同法》规定租赁合同不得超过20年，超过20年的，超过部分视为不定期租赁，按照不定期租赁的规则来确定。当然，租赁合同超过20年，当事人可以续订合同，只是依据《合同法》的规定，续租的期限仍不得超过20年。如果合同的内容保持不变仅期限延长的，成为合同的更新。不过，若租赁关系有担保人的存在，则这种租赁关系的更新，须经担保人承认，否则其担保责任将因此免除。这一点应依《担保法》的相关条文精神处理。
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四、出租人的义务
出租人对与承租人负担的义务主要有如下几个方面：
（一）交付租赁物并使租赁物适于使用收益的义务
租赁合同的主要目的就是(__zu1 lin4 he2 tong2 de0 zhu3 yao4 mu4 de0 jiu4 shi4)要让承租人适用收益租赁物。因此，出租人首先必须将租赁物交付给承租人，并且要使租赁物能够适合于承租人适用收益的二亩地，这是出租人的首要义务。
1、依合同的约定交付租赁物的义务
在租赁合同成立之时，标的物已由承租人直接占有的，则自合同约定的交付时起承租人即可对租赁标的物直接使用收益。在承租人未占有标的物时，由出租人转移占有于承租人。租赁物有从物的，出租人在交付租赁物时，从物一般也应同时交付。而且出租人交付租赁标的物之后，在租赁存续期间不得任意收回。
习惯上，租赁物一般要先交付，然后才可以请求租金的给付，这一点称为租金后付原则。《合同法》虽未明文加以规定，但习惯上往往也如此。 桂林优秀律师事务所－桂林律师宋正发－桂林律师网
2、使租赁物处于适合使用收益状态的义务。
出租人交付的标的物还要能适合于合同约定的使用收益的目的。如不能适合于合同约定的使用收益目的，则承租人的目的无法实现，实与未交付无异。如约定以营业为目的而为的房屋租赁的，出租人不得交付仅适于居住而不实与营业之房屋。在出租人将适于收益状态的租赁标的物交付于承租人之后，出租人不仅负有消极的不得妨碍承租人使用收益的义务，而且还负有于租赁存续期间使租赁物保持在实与承租人使用收益状态的义务。即在租赁关系存续期间，如发生第三人对租赁物进行侵害或就租赁物主张权利等情形，致使承租人无法使用收益租赁物的，出租人均应负责除去。在租赁物被毁损的场合，出租人应负责修理，以恢复承租人的使用收益；如发生第三人侵害租赁物的情况，承租人虽也可以基于对租赁物的占有而请求妨害排除，或是依承租人的要求行使从妨害排除请求权的义务。在有其他妨害发生时也同样如此。在有第三人对租赁物主张权利时，出租人应付权利瑕疵担保责任，以保证承租人顺利使用收益租赁物。而且，出租人仅以使租赁物维持在适于收益状态即为尽到义务，至于承租人是否使用收益以及使用收益的结果如何，出租人并不对此承担责任。
（二）对租赁物进行修缮的义务
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对租赁物进行修缮，是出租人的义务。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁(tiao gui ding __chu zu ren ying dang lv xing zu lin)物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。出租人的维修是为了保持租赁物适合于收益状态的一种具体手段；从另一方面说，对租赁物进行修缮也是出租人的一项权利，因为出租人作为租赁物之所有人或他物权人，当然有权利对其物加以保存，而且在出租人对租赁物进行修缮时，承租人也应主动配合，不得妨碍其修缮。当然，承租人要求出租人履行此项义务时，需要具备一定的条件：（1）租赁物有修缮的必要；（2）租赁物有修缮的可能；（3）承租人已为修缮的通知。 桂林律师网－桂林律师宋正发－桂林律师事务所
对于承租人要求出租人履行修缮义务，而出租人不为修缮，承租人是否可基于同时履行抗辩权而不支付租金的问题，不能一概而论，而应根据具体情况作具体分析。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此，承租人是否得以出租人不为修缮义务而主张不支付租金，应视修缮的具体情况而定。而且，同时履行抗辩权要求合同双方负有对待的给付义务。因此，即使一方当事人主张同时履行抗辩权的，也只能就对方未履行部分对待的拒绝履行，不能超出这个范围。而应当修缮的部分究竟影响承租人多少的使用收益权，是法院判断是否具有同时履行抗辩权的标准。 桂林律师网－桂林律师宋正发－桂林律师事务所
（三）对租赁物的瑕疵担保义务
1、权利瑕疵担保
权利瑕疵担保，是指出租人应担保租赁物不存在权利上的瑕疵，不发生因第三人主张对租赁物行使权利，而使承租人无法使用收益。不过，当事人双方可以约定免除出租人权利瑕疵担保责任。但是如果出租人故意或因重大过失不告知承租人权利瑕疵存在的，则这种特约无效，出租人仍应负瑕疵担保责任。
2、物的瑕疵担保责任
租赁物本身存在着瑕疵，而使承租人无法依约对租赁物使用收益，出租人应承担因此给承租人造成的损失，承租人也可视租赁物的瑕疵情形，请求减少租金或解除合同。如承租人于订立合同时明知租赁物存在瑕疵的，一般地说可以免除出租人的瑕疵担保责任。但对于租赁物的瑕疵危及人的安全或者健康的，虽在订立合同时承租人明知其瑕疵，也可以终止合同。《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或健康的，及时承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”该规定属于绝对的强制性规定，即使按照合同约定，承租人已抛弃其合同解除权的，仍可以解除合同。不过，对这个“承租人”的表述应当做目的性扩张解释，解释为不仅指作为租赁合同一方当事人的承租人，还包括承租人的共同居住人、使用辅助人等与承租人有特定关系的人。 桂林优秀律师事务所－桂林律师宋正发－桂林律师网
五、因租赁物产生的税款负担的义务分配
《合同法》未就租赁合同的税款负担问题加以规定。但税款既然是因物而产生，则出租人作为将租赁物出租以获取收益的所有人或拥有者，交纳税款也是合理的。当然，当事人可以在合同中另行约定税款由承租人负担。应注意的是，这里的“负担”与“缴纳”不同，负担是指在民法上这种义务应由谁承担，与税法上规定的由谁缴纳并不一定一致。如有出租人缴纳的，也可能是由承租人最终负担并由出租人代缴的。因此“负担”与“缴纳”应注意区分。
六、因租赁物改善而产生费用的负担
在租赁合同的履行过程中，为(zai4 zu1 lin4 he2 tong2 de0 lv3 xing2 guo4 cheng2 zhong1 _wei4)了保证租赁物的正常使用收益，或者提高其收益，承租人也会在租赁物上花费一定的费用。这种费用一般分为必要费用、有益费用和奢侈费用三种。原则上，除奢侈费用以外，其余两种费用都应由出租人偿还。
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（一）偿还有益费用的标准
所谓有益费用，是指承租人支出的使租赁物改善或者价值增加的费用。经出租人同意的有益费用，应由出租人偿还。《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”判断是否应当返还有益费用，要视其是否符合下述标准：（1）须为承租人在租赁期间支出的(_xu1 wei4 cheng2 zu1 ren2 zai4 zu1 lin4 qi1 jian1 zhi1 chu1 de0)费用。（2）该费用的支出是为改善租赁物或在租赁物上增设他物。（3）须承租人对该费用的支出已经得到出租人的同意。《合同法》第223条第二款规定：“承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”（4）须因(_xu yin)承租人对该项费用的支出而使租赁物的价值增加。（5）有益费用偿还的请求应在一定时效内为之。《合同法》对此虽未规定，但依《民法通则》的规定，一般债权的请求时效期间均为2年，而延付或者拒付租金的则为1年。因此，从公平、对等的角度看，这种有益费用的偿还请求权，也应当自租赁合同终止后的1年内行使为宜。
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（二）必要费用的偿还
所谓必要费用，是指为维持租赁物处于正常能被使用收益状态而不能不支出的费用。《合同法》规定的修缮费用，就属于必要费用的一种。当然，必要费用不限于修缮费用，只要是为维持租赁物处于基本适用状态而由承租人支付的费用，都是必要费用。就出租人必要费用的偿付义务，承租人还可以行使留置权，这一留置权不仅可以对出租人主张，而且也可以对租赁物的现时所有人主张要求其偿还。承租人以符合留置权要求的方式居住所留置房屋的，虽然不是不法的，但居住期间的租金，对于承租人而言属于不当得利而应返还给出租人。对于出租人的偿付义务，无论是有益费用还是必要费用，都允许当事人以特约加以规定，当其特约与前述情形有所不同时，一般可依其约定。 桂林律师宋正发－桂林律师事务所－桂林律师网
七、出租人接受租赁物和返还押金、担保物的义务
租赁合同终止后，双方之间既已无租赁关系的存在，则占有对方之物自然应各自返还。承租人向出租人返还租赁物的，出租人无正当理由不得拒收；拒收的，承租人有权提存；无法提存的，经承租人催告而出租人不接受的，承租人不再对租赁物负保管和照顾义务，出租人应当自己承担无人看管出租物的后果。
如出租人收取有承租人的押金，且在租赁期间未冲抵租金，应由出租人一直占有的，租赁合同终止后，出租人应当返还给承租人。有担保物的，出租人应当返还给担保人。出租人不及时履行此项义务的，其占有为非法，应负不当得利返还或其他民事责任。 桂林律师网－桂林律师宋正发－桂(gui4 lin2 lv4 shi1 wang3 _gui4 lin2 lv4 shi1 song4 zheng4 fa1 _gui4)林律师事务所
八、承租人的义务
（一）保管租赁物的义务
承租人虽对租赁物可以使用收益，但在租赁期间承租人也应以善良管理人的注意保管租赁物。对于租赁物有能供收益能力的，还要保持这种收益能力。如对承租的林地不能砍伐过度，对承租的耕地不能不施肥或任其荒芜等。当然，当租赁物有损坏时，因其修缮义务应由出租人负担，故而修缮虽为保存租赁物的一种行为，但承租人不承担这一义务时，不算是对保管义务的违反。当事人对租赁物的使用收益方法有约定的，承租人应按照约定的方法对租赁物为使用收益，不按照约定方法对租赁物使用收益，出租人可以要求其纠正。《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”因此，承租人超出约定使用收益方法而为之使用收益，事实上也会使租赁物可获利益减少，构成租赁物的损失，出租人可以解除合同。但承租人如按照约定的方法对租赁物为使用收益的，即使给租赁物造成损失，也不构成对保管义务的违反。《合同法》第218条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”
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承租人的同居人或承租人允许的对租赁物使用收益的第三人，包括承租人的亲属、客人或其他经承租人允许使用收益租赁物的人（简称为承租人的关系人），出于故意或者过失给租赁物造成损害的，承租人应依债务不履行而负赔偿损失的责任。因而承租人不注意，致租赁物为第三人毁损或窃取时，出租人基于承租人债务不履行，或者基于第三人的侵权行为，均得主张损害赔偿责任。
（二）承租人的通知义务和容忍义务
租赁期间出现(__zu1 lin4 qi1 jian1 chu1 xian4)某些情况时，承租人负有及时通知出租人的义务以使出租人能及时采取措施，使租赁物保持适于收益的状态。
出租人为保持租赁物处于适用状态而采取的行为，承租人负有容忍义务。我国《合同法》虽然没有就此作出专门规定，但从诚实信用原则出发，保存行为也是合同当事人互相配合的一种必要行为，应当加以鼓励。
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（三(___san1)）支付租金的义务及于租金支付相关的几个问题
租金的支付是承租人应负担的主要义务。因此，及时、足额按照约定支付租金，是承租人必须履行的合同义务。现实中，涉及租金支付的还有几个常见的问题：
1、租金的支付方式与期限
租金的支付，原则上可以按后付主义原则处理。即承租人首先使用收益租赁物，然后支付租金。可以分期，亦可以一次支付。《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”
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2、变(_bian4)更租金的判断标准
租金在合同中虽已明确约定，但在合同存续期间，如发生不可抗力以致租赁物灭失等情况时，租金也会因之发生变动。
（1）在因承租人自己事由而不能对租赁物使用收益场合，虽然承租人在事实上不能对标的物使用收益，如承租人患病住院治疗、有意外事故发生致其脱离对租赁物的占有而不能继续使用收益等情形下，承租人不能因此而免除支付租金的义务。
（2）在租赁物因客观原因，使承租人不能继续使用收益时，租金的变动分不同情况：A租赁物一部灭失。在租赁物非因承(zu1 lin4 wu4 yi1 bu4 mie4 shi1 _zai4 zu1 lin4 wu4 fei1 yin1 cheng2)租人的责任而部分毁损、灭失时，承租人当然可以请求减少租金；如租赁物之一部灭失使承租人无法实现合同目的时，承租人尚可拒绝租金之支付，并解除合同。B租赁物全部灭失。租赁物的灭失有不可归责于承租人及可归责于承租人两种情况。租赁物因不可归责于承租人原因而全部灭失的，可以分为两种情况：一是租赁物的灭失双方当事人都无责任，而是因不可抗力等原因造成的情形下，承租人不再支付租金；二是租赁物的灭失可归责于出租人的，合同不必当事人主张即自动终止，已存在的租金债务也只计算到标的物灭失时为止。在因可归责于出租人的事由所致的情况下，承租人还可因此向出租人请求损害赔偿。在租赁物因可归责于承租人的事由而全部灭失时，承租人应当负损害赔偿责任。关于承租人此时是否还应支付租金的问题，我们认为民事赔偿的基本原则是损失的填补，因此，出租人既不能就租赁物的灭失取得双倍赔偿，也不应因他人的过失而负担不应发生的损失。C因情势(yin1 qing2 shi4)变更引起的租金变更。不动产租赁由于租期较长，且不动产本身的价格变动往往较大，故容易产生因租赁物价值发生巨大变化而引起的租金价格纠纷。不定期租赁因为出租人和承租人都可以随时解除，当事人可以解除并订立新的租赁合同为手段， 价格的问题，没有必要讨论如何变更租金的问题；对于定期租赁，当事人如无特约，一般情况下，不能随意增减租金额。但是，当不动产本身之价值增加确实过于剧烈的，依情势变更原则，应当允许变更。另外，如果因不动产的税务等法定负担显著增加或减少的，一般也应允许当事人变更。 3、租赁(_zu lin)合同中约定分期支付租金的诉讼时效起算 桂林优秀律师事务所－桂林律师宋正发－桂林律师网
约定分期支付租金，承租人未按期支付的，该租金支付请求权的诉讼时效应当如何计算，在实践中还是存在不同看法的。一种观点认为，租赁合同的诉讼时效应当从双方当事人解除其租赁合同之日起计算。承租人自始未交租金系违约行为。诉讼时效期间的计算应从合同整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。在合同有效期内，承租人搬离、出租人又将房屋等出租给他人，系双方当事人以其实际行为提前解除了原租赁合同。故追究合同违约责任的诉讼时效期间应从此时起算，而不应从承租人第一次未付租金的违约发生时起算。另一种观点认为，约定分期支付租金的，诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交每期租金或者拒付每期租金之日起计算，适用1年的诉讼时效。 桂林优秀律师事务所－桂林律师宋正发－桂林律师网
实际上，租赁合同中承租人支付租金，以承租人实际占有使用租赁物（包括直接占有与间接占有）为前提。承租人如未实际占有租赁物，则不产生租金支付义务。即使当事人已经有合同约定，也是如此。比如，租赁合同约定期限为3年，承租人实际使用1年后，即违约并将房屋交还出租人(nian hou _ji wei yue bing jiang fang wu jiao hai chu zu ren)，则对于后面2年的租金，承租人就不必继续支付。当然，承租人可能因此而承担违约责任，但却不是继续支付租金的义务和责任。所以，约定的租金支付期限，相对独立地成为一个独立的债，可以独自计算诉讼时效。
4、融资(_rong2 zi1)租赁合同中分期付款的诉讼时效起算标准
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一般租赁合同分期支付租金的约定，与融资租赁或者分期付款买卖中的分歧支付，在法律意义上是不完全等同的，在诉讼时效问题上也不能同样对待。
一般租赁合同本质为对物的利用收益关系，而融资租赁合同本质为转移标的物所有权的关系。在后者，租赁实质上是为担保买卖而设置的法律关系，属于手段而非目的。所以，一般租赁合同中租金为先租后付的习惯，而融资租赁合同则无此习惯。可见，租赁合同中租金支付的对价是对租赁物在一定期限内的使用收益，如果每月支付租金，就意味着是对每个月使用收益的对价，其债务是可以分割的。如果承租人不继续支付租金，出租人就可以不再允许其使用收益租赁物；反之，出租人不提供租赁物的，承租人也可以拒绝支付租金。因此，无论租金的支付还是租赁物提供时间的长短，都不是不可变更、不可分割的。而融资租赁或者分期付款买卖虽然对于承租人或者买受人来说，其债务是分期的，但对于出租人或者出卖人而言，其物的提供则是一次性、不可分割的。如分期付款购买房屋、购买汽车的，卖方在交付房屋或者汽车时都是全部交付的，而不是分割为与承租人、买受人支付的价款对等的若干份额，并交付给买方的。也就是说，租赁合同是“分期使用、分期付款”为原则；一般买卖合同是以“一手交钱，一手交货”为原则；而融资租赁合同（分期付款买卖合同）则以“数手付款，一手交货”为原则。如果将承租人或者买受人的分期支付义务，按照每次付款期限分别计算诉讼时效，而对出卖人则自合同约定的交付之日起计算诉讼时效，就会造成双方权利义务的失衡。因此，就融资租赁合同而言，其付款虽然可以分期，但债务仍然是不可分的整体之债，不能按照分期付款的各个期限，分别计算诉讼时效。针对这种情况，最高人民法院相关司法解释明确规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”
九、承租人返还租赁物时的若干(jiu3 _cheng2 zu1 ren2 fan3 hai2 zu1 lin4 wu4 shi2 de0 ruo4 gan1)问题
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租赁关系终止后，承租人应将租赁物返还给出租人。租赁物还能继续使用收益的，承租人还应保持租赁物这种适于使用收益的状态。
（一）在租赁物上进行添附的，租赁合同解除时，出租人是否应当向承租人补偿添附物的残值。
添附物的残值是否需要补偿，首先需要视添附行为是否经过出租人的同意。经过出租人同意而为的添附，承租人在返还租赁物时，也可取回附属物，如期所增添物不能独立，但也给租赁物增加价值的，取回其增添物将会损及租赁物或根本无法取回时，承租人不负恢复原状义务和取回义务，并且可以要求出租人予以补偿；对于未经出租人同意而为的添附，在合同解除时，承租人如果还要求出租人予以补偿，其性质类似于强制得利。而按照强制得利理论，得利人无需返还或补偿的。此外，如添附物对租赁物造成损害的，承租人还应当排除之。最高人民法院相关司法解释也对上述情况予以明确。 桂林法律顾问－桂林律师宋正发－桂林律师网
此外，即使在出租人同意的情况下所为的添附，在合同被提前解除时，是否应当由出租人对添附物残值进行补偿，则应视合同解除的可规则原因而定。如合同系因出租人违约而被解除的，则出租人应当补偿添附物残值；如合同系因承租人原因而被解除的，承租人无权要求出租人补偿。即合同解除所造成的损害，应当由对合同解除有过错的一方承担。
（二）添附费用与必要费用的关系
添附，是承租人在出租人的租赁物上添加他物，或者通过改良等提高租赁物价值的行为。而前述所指就租赁物而支出的必要费用，则是为了使租赁物能够保持最低的适用状态而支出的必须的费用。前者如将租赁居住的房屋重新粉饰、装点，以使房屋更加美观的即是；后者如机器运转必须经常添加的润滑油等。前者是可有可无的，而后者则是保持正常使用所不可或缺的。不能将两者混淆。
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十、涉及租赁合同主体变更的若干问题
（一）(_yi _)租赁合同出租人的变更
1、继承
在租赁关系存续期间，(__zai4 zu1 lin4 guan1 xi4 cun2 xu4 qi1 jian1 _)出租人死亡的，则其地位一般由其继承人继承，且这种变更不需要征求承租人的同意。最高人民法院《审理房屋租赁案件的解释》第19条明确规定：“承租人租赁房屋用于个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人活着其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”
2、租赁物所有权的转让
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这种情况下，原出租人出让的已经不仅仅是债权债务，而是租赁物的所有权。而债权债务一般是附属于所有权的。如果承租人在出租人转让该租赁物的所有权时，未行使优先购买权或者行使后未能竞得的，则应当视为其已同意原出租人转让的行为，因此，已经无需再特别征求其意见。
（二）承租人的变更
承租人的变更主要有三种情形：一是承租权的继承；二是承租权的转让；三是租赁物的转租。现实中，涉及转租产生的纠纷比较多。
1、转(_zhuan)租的效力
转租行为实际上涉及两个租赁合同：一个是原来的租赁合同，另一个是转租合同。未经出租人同意的转租，对原租赁合同效力不产生影响，原出租人可以据此解除合同。最高人民法院《审理房屋租赁案件的解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其一承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。此外，对于转租合同的期限超过剩余租赁期限的，按照最高人民法院《审理房屋租赁案件的解释》第15条的规定，“人民法院应当认定超过部分的约定无效”。除非出租人和承租人另有约定。
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2、出租人在无权出租的情况下出租租赁物的，其租赁合同效力问题
应当说，出租人是否是房屋所有权人，不影响租赁合同的效力。因为租赁合同中，出租人所负的就是保证承租人对房屋进行占有、使用、收益，而租赁物如果存在权利瑕疵，出租人应当对承租人承担瑕疵担保责任。因此，租赁物的权利归属问题，对合同效力而言并非决定性的因素。只要出租人能够满足使承租人占有、使用、收益租赁物的要求，承租人就不能再以出租人权利瑕疵为理由，主张合同无效。如果出租人的权利瑕疵，影响承租人行使权利的，承租人可以根据其影响的程度，要求相应的减少租金、不支付租金甚至解除合同。
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十一、租赁合同纠纷管辖的确定标准
租赁纠纷，虽然是以对不动产的使用收益为目的的，但依其性质而言，仍然属于债权债务纠纷。虽然，对于不动产纠纷，各国一般都明确为专属管辖，但是，这些专属管辖是针对不动产物权性质，还是包括了与不动产有关的所有纠纷在内，在不同法院，尚有不同的理解。我国目前的做法大致是，只要是与不动产相关的纠纷，一般适用专属管辖的规定，由不动产所在地法院管辖。
关键词：法律问题
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